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comprendre la Spoliation au maroc

Avoir été dépossédé au moyen de faux par lesquels une tierce personne se voit reconnaitre un droit de propriété sur vos biens, fait de vous une victime de la spoliation immobilière.

Le phénomène est courant et inquiétant au Maroc. Il s’est aggravé au tournant des années 2000 avec la flambée des prix de l’immobilier. Selon Stéphane Vabre, Secrétaire général de l’Association pour le droit et la justice au Maroc : « En 2017, plus de 450 dossiers de spoliation immobilière ont été soumis aux tribunaux du Maroc. »

Un chiffre qui ne dit pas toute l’ampleur du phénomène.

  • Des centaines de cas ne sont pas déclarés
  • Des dizaines voire des centaines de titres fonciers peuvent être en jeu dans un seul et même dossier de spoliation ;
  • De nombreux propriétaires ignorent encore que leur bien a été spolié.

Les facteurs de risque

Les biens menacés de spoliation présentent majoritairement les caractéristiques suivantes :

  • Terrain non bâtis, inoccupés
  • Biens à l’abandon (en déshérence)
  • Propriété des étrangers ayant quitté le territoire marocain
  • Propriétés des Marocains résidant à l’étranger (MRE)

Le risque selon votre profil personnel :

Les personnes seules, âgées ou malades, les marocains vivant à l’étranger (MRE), les propriétaires étrangers sont la cible privilégiée des réseaux de la spoliation. Mais également, les propriétaires vivant au Maroc lorsqu’ils possèdent des biens sur lesquels ils ne se rendent pas régulièrement. On parle alors de biens en déshérence.

Les spoliateurs comptent sur l’affaiblissement physique et psychique des victimes et sur leur éloignement. Les abandons de procédures longues et coûteuses, au profit des malfaiteurs, ne sont pas rares.

Les risque selon le profil de votre bien :

La valeur du bien augmente le risque. Il est supérieur pour les biens localisés dans les grandes agglomérations comme Casablanca, Kénitra, Rabat et Tanger. Casablanca est la plus concernée en raison du grand nombre d’européens qui y a acquis des propriétés dans les quartiers Maârif, Bourgogne et Oasis notamment. Mais le phénomène est national.

« Le repérage des terrains est souvent facilité par la conservation foncière ou des consulats étrangers qui indiquent aux malfrats quels biens n’ont pas fait l’objet de transaction depuis longtemps. »

Messaoud Leghlimi, avocat du barreau de Casablanca

Les réseaux de la spoliation

Les spoliateurs ont des méthodes bien rodées qu’explique Maitre Leghlimi, avocat au barreau de Casablanca dans un entretien de 2016 donné au site d’information indépendant 360.

 « Si je veux spolier un bien et que je ne sais pas à qui il appartient, je vais à la Conservation foncière, là où sont archivés les documents, les actes de propriété, d’achat, de vente, d’état civil des personnes. Je m’adresse à un fonctionnaire. Soit celui-ci m’oriente vers un bien délaissé, dont personne ne parle plus, soit c’est moi qui lui demande de me donner un titre foncier précis. Je le consulte et prends toutes les informations nécessaires : nom, date de naissance, état civil… Ensuite, je vais en Italie ou en Espagne chercher le vrai propriétaire pour soi-disant lui demander de me vendre le bien ou alors, avec l’aide d’autres personnes, j’établis de faux documents, faux actes de propriété, indiquant que le détenteur m’a fait don de son bien et qu’il n’a aucun autre héritier. Et très souvent l’acte, dans ce cas, est fait par un notaire qui n’a jamais vu le document en question… »

Modalités de la spoliation

  • L’opération de spoliation s’articule généralement autour de quatre types d’actes : procuration falsifiée, acte de vente falsifié, acte de succession falsifié, testament falsifié.
  • Le spoliateur usurpe l’identité du propriétaire inscrit à la Conservation foncière ou se prévaut d’une procuration non valable.

Si l’inscrit est mort, le spoliateur désigne des héritiers fictifs dans l’acte constatant sa succession

« Les tentacules de cette mafia s’étendent jusqu’à certains représentants de la loi ou de l’administration. »

Massoud Leghlimi avocat au barreau de Casablanca – 2020

Biens non titrés

Les mécanismes de la spoliation foncière sont connectés au droit foncier marocain et les pratiques entrainant la spoliation sont facilitées pour les bien non titré (non immatriculé) relevant du droit foncier traditionnel marocain.

Quels sont les inconvénients d’un bien non titré ?

  • L’absence de publicité des droits prétendus ;
  • La méconnaissance par les tiers (et parfois par les ayants-droit) de l’immeuble concerné, de sa situation, de sa consistance, de ses limites, ainsi que de la nature et de l’étendue des droits qui s’y exercent et de leurs véritables détenteurs ;
  • L’insécurité des transactions car le droit prétendu existe jusqu’à ce que preuve du contraire, soit établie.
  • Un droit traditionnel (coutumier) qui admet la prescription acquisitive à la différence du droit moderne. La prescription acquisitive désigne le fait d’acquérir juridiquement un droit réel que l’on exerce sans en posséder de titre, après l’écoulement d’un certain délai, dit de prescription, pendant lequel toute personne peut le contester ou le revendiquer en justice.
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