Loyers non payés

Loyers impayés, dégradations dans le logement, troubles du voisinage, les locataires défaillants représentent un cauchemar pour le propriétaire.

Si le contrat de location prévoit le respect des obligations qui incombent à chaque partie, la procédure est complexe en cas de manquement. Face à des impayés de loyer, obtenir une expulsion représente un véritable défi. ImmoComplexe vous propose donc un rachat de biens pour en finir avec ce problème. En cédant son bien, le bailleur pourra oublier cette mauvaise expérience.

Obtenir l’expulsion du locataire

Les agences régionales de santé, la direction départementale des territoires et les maires luttent au quotidien contre l’habitat indigne et insalubre. Ils se basent sur la loi dans le domaine pour vous forcer à prendre conscience de la situation.

La résiliation du bail de plein droit

Le bail peut également comporter des clauses résolutoires pour une résiliation du bail en cas de manquement de paiement du loyer. Toutefois, sans cette clause prévoyant la fin automatique du contrat de location, le propriétaire doit faire appel à la justice pour expulser ce locataire mauvais payeur. Les arriérés de loyers et de charges seront alors déduits du dépôt de garantie. Par contre, cette procédure d’expulsion peut durer plusieurs mois avant de déboucher sur une véritable solution.

La procédure d’expulsion du locataire

Conformément à la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire peut engager une procédure d’expulsion face à un locataire qui ne paye pas son loyer en saisissant le tribunal. Ce dernier devra estimer la situation et donner un délai de deux mois au mauvais payeur pour rembourser ses dettes. Pour connaître le tribunal adapté, il faut renseigner son code postal et la nature de sa demande. Un courrier au greffe correspondant permet ensuite de lancer la procédure et d’obtenir une audience auprès du tribunal d’instance.

Le commandement de quitter de l’huissier n’intervient que lorsqu’aucun paiement n’est obtenu lors de ce délai de deux mois. Toutefois, il devra respecter la trêve hivernale qui empêche les expulsions pendant l’hiver.

Face à cette procédure complexe pour faire partir un locataire mauvais payeur, ImmoComplexe propose de racheter le bien locatif. En cours de location, des possibilités existent pour les propriétaires-bailleurs.

Rachat de biens locatifs

Pour éviter de perdre son temps et son argent dans une démarche interminable, ImmoComplexe rachète tous les biens avec un mauvais payeur. Cette solution devrait soulager tous les bailleurs en proie à des difficultés avec leur locataire en place.

Peut-on vendre un logement occupé ?

Le fait qu’un locataire occupe le logement n’empêche pas de le vendre. Si le propriétaire souhaite le proposer à ImmoComplexe, plusieurs solutions s’offrent à lui :

  • Vous pouvez respecter le délai de préavis de six mois pour vente d’un logement vide et de trois mois pour un logement meublé. Dans ce cas de figure, le congé met fin à la location au terme du bail puis la vente peut avoir lieu. En location vide, le locataire peut faire jouer son droit de préemption pour être prioritaire. Toutefois, cette solution demande encore de la patience lorsque le bailleur ne perçoit plus de loyer.
  • Lorsque le délai pour donner congé est dépassé ou lorsque le propriétaire souhaite se débarrasser de son locataire mauvais payeur, la vente se fait avec un logement occupé. Le locataire reste en place et changera simplement de bailleur.

Les conditions de la vente de bien en cours de location

Étant donné que le locataire reste en place, le bailleur n’est pas tenu de lui demander son avis ou de l’informer au préalable. Il devra simplement transmettre un nouveau contrat de location à signer avec le nouveau propriétaire.

Pour une vente de logement occupé, une décote du logement peut être pratiquée dans certaines conditions :

  • De la durée du bail qui reste à courir. L’acheteur peut en effet proposer un prix moindre s’il ne peut récupérer le logement immédiatement. Toutefois, passer par I est différent d’une vente à un primo-accédant. Conscient qu’une procédure d’expulsion doit être engagée, cet aspect n’aura qu’une importance limitée.
  • Du montant du loyer. S’il est conforme aux prix du marché, la décote sera faible.
  • L’âge du locataire puisque les locataires de plus de 65 ans sont protégés contre les expulsions. Pour récupérer le bien immobilier, il faut bien souvent proposer une solution de relogement.

Pour éviter une décote importante, les propriétaires peuvent se tourner vers un organisme prêt à proposer un prix d’achat satisfaisant. ImmoComplexe ne fonctionne pas de la même façon qu’un acheteur particulier qui vient de contracter un crédit immobilier pour acquérir un bien. Les objectifs diffèrent donc les offres d’achat ne reposent pas sur les mêmes calculs.

Que devient le contrat de location en cas de vente ?

En cas de vente d’un logement occupé, le propriétaire doit transmettre le contrat de location à l’acheteur. Le dépôt de garantie est également à transférer puisque le nouveau propriétaire aura la charge de le restituer à la fin du contrat de bail. Pour un locataire mauvais payeur, les loyers impayés seront automatiquement déduits. Lorsqu’un garant se porte caution solidaire, cet acte de caution est également transmis avec le contrat de location.

Le locataire reçoit une nouvelle attestation de propriété avec les coordonnées du nouveau propriétaire. Il devra alors s’acquitter du loyer et des charges auprès de ce nouveau bailleur. Par contre, en cas de vente, le nouveau propriétaire ne peut poursuivre le locataire pour des dettes de loyer avec l’ancien bailleur.

En rachetant les biens locatifs, ImmoComplexe offre donc une nouvelle chance au locataire. Toutefois, en cas de nouvelle défaillance et manquement à ses obligations, cet organisme spécialisé n’hésitera pas à engager une procédure d’expulsion. Son expérience dans le rachat de biens avec locataire mauvais payeur lui garantit de pouvoir réussir cette opération et récupérer le bien si nécessaire.

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