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Combien de loyers impayés sont tolérés avant une expulsion ?

À partir de quel moment le bailleur peut-il procéder à l’expulsion du locataire pour cause d’impayés ?

Voilà une question qui revient régulièrement dans les conflits de location. Si la réponse apportée à cette interrogation est déterminante, elle induit d’autres questions tout aussi importantes : quelles sont les modalités de règlement du conflit naissant entre les partenaires de la location ? Quelles sont les dispositions légales prévues en la matière ? À quelle autorité se référer pour arbitrer le conflit ?

Quand un loyer est-il qualifié d’impayé ?

La démarche d’expulsion du locataire est étroitement liée à la notion de « loyer impayé ». À compter de quinze (15) jours après la date contractuelle pour son paiement, si le loyer n’est pas payé, il peut être qualifié d’impayé.

Pour autant, le bailleur peut-il déjà expulser son locataire ? Non ! Toutefois, il peut légitimement enclencher les démarches suivantes pouvant conduire à terme à une procédure d’expulsion.

Envoyer une lettre de relance au locataire

Après avoir constaté le retard de paiement du loyer, vous pouvez envoyer une lettre de relance. C’est un document qui informe formellement le locataire de son irrégularité.

Avant l’enclenchement de la procédure d’expulsion du locataire, la lettre de relance montre la volonté manifeste du bailleur de tenter un règlement à l’amiable.

Il est important de garder une copie de cette lettre. Ce document est une preuve de votre tentative pour parvenir à un règlement à l’amiable.

Envoyer une lettre de mise en demeure

Vous avez envoyé la lettre de relance sans succès. Dix (10) jours après, soit vingt-cinq (25) jours après le constat de l’impayé, faites parvenir au locataire une lettre de mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception.

Lors des démarches d’expulsion du locataire, ce document pourrait faire foi si les parties se retrouvaient devant un juge.

Recourir à un conciliateur

Jusque-là, vos démarches se sont avérées infructueuses. C’est le moment de faire recours à un conciliateur de justice. Il aura à charge de trouver un accord pour parvenir au règlement des impayés, sans qu’il soit nécessaire d’engager une poursuite judiciaire.

Pour trouver un conciliateur de justice, vous pouvez vous rendre au greffe du tribunal couvrant la zone de situation du bien objet du litige. Son arbitrage peut éviter d’en arriver à l’expulsion du locataire.

Recourir au garant du locataire, à la GLI ou à la garantie visale

Les tentatives de règlement à l’amiable n’ont pas prospéré. Avant d’engager une poursuite judiciaire, il vous reste des solutions moins protocolaires qu’une action en justice :

  • Le garant du locataire : le garant du locataire est une personne qui porte la responsabilité de caution de recouvrement en cas d’impayés. Si le contrat le prévoit, faites appel à lui ;
  • La garantie loyer impayé (GLI) : si vous avez souscrit une assurance GLI, elle couvrira les impayés de votre locataire. Ceci vous permet de jouir de vos revenus locatifs d’ici l’expulsion du locataire ;
  • La garantie visale : si votre locataire dispose d’une garantie visale, au bout de 02 mois d’impayés, consécutivement à la lettre de relance, vous pouvez vous référer à Action Logement pour une procédure d’indemnisation.

Déclencher la procédure d’expulsion du locataire

Toutes vos démarches pour une solution conciliante ont été vaines. Vous n’avez d’autre choix que d’engager une procédure judiciaire avec pour effet la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Le règlement de la situation par la justice peut être long. Il peut comporter des étapes comme :

  • Le commandement de payer ;
  • L’assignation (les conditions d’expulsion du locataire sont soumises à la présence ou pas d’une clause résolutoire dans le contrat de bail) ;
  • La prise en compte de la trêve hivernale : c’est une période au cours de laquelle les procédures d’expulsion sont suspendues. Cette période s’étend du 1er novembre au 31 mars. C’est seulement au terme de celle-ci que l’expulsion du locataire peut être exécutée.

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