Local commercial :
que faire en cas de litige ?
Être propriétaire d’un local professionnel peut être source de difficultés diverses : squat du local, impayés de loyer, exploitation irrégulière ou dégradation du bien. Quelles sont alors les solutions qui s’offrent aux propriétaires en cas de litige ?
Les cas de résiliation du bail commercial par le propriétaire
Le propriétaire bailleur peut résilier un bail commercial en cours d’exécution de ce contrat dès lors que le locataire ne respecte pas ses obligations mentionnées, que ce soit les obligations légales ou celles prévues par le contrat. Il peut aussi, à l’échéance, refuser de renouveler le contrat, pour faute, et ne pas devoir, ainsi, l’indemnité d’éviction.
On distingue alors deux grandes méthodes de résiliation du bail :
- La résiliation judiciaire : Elle est prononcée par le Tribunal, soit dans le cadre d’une faute constatée par le juge, soit en cas d’acquisition de clause résolutoire du bail qui doit être prévue au contrat de location.
- La résiliation à l’amiable.
Sachez que le propriétaire d’un local commercial ne peut intenter une procédure de résiliation judiciaire ou refuser le renouvellement du bail à son échéance qu’en cas de faute grave et avérée du locataire : absence d’assurance, sous-location sans autorisation, non-paiement des loyers travaux non autorisés dans le local commercial par exemple. Dans ce cas de figure, la procédure est encadrée de près et les délais parfois très longs s’agissant de procédures.
De plus il est important de rappeler qu’en matière de bail commercial, les créanciers du locataire doivent être informés de la demande de résiliation, que cette demande soit judiciaire ou amiable.
Propriétaire d’un local commercial : quels risques ?
Lorsqu’un propriétaire propose son local commercial à un locataire, il s’expose à certains risques, comme la dégradation du bâtiment, l’irrespect des normes de sécurité ou même l’occupation illégale de son local commercial.
Les locaux professionnels peuvent être occupés illégalement par des personnes qui y ont pénétrés par effraction, comme ce peut être le cas de logements d’habitation privés. Dans ce cas de figure, le propriétaire est contraint de passer par la procédure d’expulsion de ces occupants sans droits ni titre, pour retrouver pleinement l’utilisation de son local professionnel. Le propriétaire doit s’adresser à justice, obtenir une décision de justice et ensuite la faire exécuter par l’huissier de son choix, qui sollicitera le concours de la force publique.
La procédure est longue et le locataire, ou l’occupant, dispose également de voies de recours qui allongent considérablement les délais.
La sous-location d’un bail commercial est par principe interdite. Mais le contrat de bail peut la prévoir et l’aménager. En tout état de cause, la sous location reste possible avec l’autorisation expresse du propriétaire.
Dans le cas d’une sous-location non autorisée, il s’agit d’une faute qui pourra fonder la résiliation du contrat et/ou le refus du renouvellement du contrat de bail sans indemnité d’éviction.
Le propriétaire bailleur doit alors respecter la réglementation applicable à son action en résiliation ou la mise en jeu de son congé sans offre d’indemnité d’éviction.
Comme dans tous contrats de bail, le locataire doit jouir du bien en « bon père de famille » et payer son loyer.
S’il n’exécute pas l’une de ses deux obligations fondamentales, le bailleur peut solliciter la résiliation du contrat. Il peut saisir le tribunal de sa demande et la soumettre à l’appréciation du tribunal qui examinera la faute, son degré de gravité, et prononcer la sanction de la résiliation, ou accordera des délais de paiements au débiteur qui l’aura demandé.
Le bailleur peut solliciter également l’application du mécanisme contractuel de la clause résolutoire. Mais pour cela, il faut qu’une telle clause ait effectivement été insérée dans le bail, lors de sa conclusion. Si cette clause existe, pour pouvoir être appliquée, il faut que, préalablement, le débiteur ait été « sommé » par un commandement de payer, de payer les sommes dues, et qu’il n’ait pas régularisé sa situation dans un délai d’un mois. Alors le bailleur pourra saisir le juge des référés et demander qu’il constate le « jeu » de la clause résolutoire, qui doit être automatique. Toutefois, cette automaticité est battue en brèche par la possibilité, pour le locataire, de faire « opposition » au commandement et de demander des délais de paiement.
Les délais de paiement peuvent aller jusqu’à 24 mois. Ces délais ne concernent que l’arriéré locatif, et, lorsqu’ils sont octroyés, le locataire doit payer la fraction de la dette ancienne étalée et le loyer courant.
Lorsque le preneur ne jouit pas du bien « en bon père de famille », il s’expose à ce que le propriétaire lui en fasse le reproche et saisisse là encore le tribunal pour obtenir la résiliation du contrat ou lui refuse le renouvellement à l’échéance, sur le fondement de la faute, c’est-à-dire sans paiement d’une indemnité d’éviction !
Les hypothèses les plus courantes sont celles où le preneur effectue des travaux dans les locaux sans en avertir son propriétaire, ou lorsqu’il utilise d’autres parties que celles qui sont louées, ou encore lorsqu’il crée des nuisances dans la copropriété, ou à l’encontre du voisinage.
Litige avec son local professionnel : quelles sont les solutions ?
Il est capital pour le professionnel victime du squat de son local commercial de ne pas faire justice lui-même et de respecter la procédure légale d’expulsion ainsi que toutes les autres procédures légales de résolution de problèmes. Par exemple, si le propriétaire tente de faire sortir lui-même le squatteur de son local professionnel, il sera puni d’une peine d’emprisonnement de 3 ans et de 30 000 euros d’amende.
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