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Que dit le droit marocain

Depuis 2017, les textes de loi relatifs à la spoliation immobilière ont durci la répression à l’égard des coupables. Malgré tout, les propriétaires restent démunis face à l’article 2 de la loi 39-08 portant code des droits réels qui protège les acquéreurs de bonne foi.

Propriété et droit traditionnel

Dans le régime dit « traditionnel » inspiré des coutumes locales, le droit de propriété des biens non immatriculés est fondé sur la possession paisible et la notoriété publique de manière ininterrompue pendant 10 ans (à l’encontre d’un tiers) ou 40 ans (à l’égard des parents). La preuve du droit de propriété des biens non immatriculés s’opère par la présentation d’une « moulkiya » à savoir un acte « adoulaire » en vertu duquel douze témoins ordinaires confirment la possession régulière de la personne revendiquant la propriété du bien devant deux « Adouls » (notaires de droit musulman).

Il est possible, en s’appuyant sur de faux témoignages, de justifier une durée de possession « paisible et publique » qui fera jouer la prescription acquisitive au profit du spoliateur.

La prescription acquisitive, est le fait d’acquérir juridiquement un droit réel que l’on exerce sans en posséder de titre, après l’écoulement d’un certain délai, dit de prescription, pendant lequel toute personne peut le contester ou le revendiquer en justice. Ce droit peut être mobilier ou immobilier.

La loi 39-08 portant code des droits réels

Dahir n° 1-11-178 du 22 novembre 2011 portant promulgation de la loi n° 39-08 portant code des droits réels.

La loi 39-08 portant code des droits réels redéfinit les droits réels immobilier directs : le droit de propriété, les servitudes et les services fonciers, l’usufruit, la rente viagère, le droit d’usage, le droit de superficie, l’emphytéose, le droit de habous, le droit de zina, le droit de haoua, les droits coutumiers (sous réserves) ou indirects (les privilèges, le nantissement, les hypothèques).

L’article 2 au cœur du débat : il protège les acquéreurs de bonne foi au détriment des propriétaires légitimes

Si vous perdez votre bien suite à une « falsification ou faux et usage de faux », vous n’avez que quatre ans à compter de la date d’immatriculation du nouveau prétendu propriétaire pour porter plainte en vue de réclamer son droit. Passé ce délai, il sera trop tard.

L’article 2 de la loi 39-08 du code des droits réels stipule que : « Les annulations ou modifications ultérieures ou radiations du titre foncier ne peuvent être opposées ou préjudicier aux tiers inscrits de bonne foi que si le titulaire du droit a subi un préjudice résultant d’une falsification ou faux et usage de faux, à condition toutefois qu’il ait porté plainte dans un délai de quatre ans à compter de la date d’immatriculation objet de la demande d’annulation, modification ou radiation. »

Les nouvelles lois liées à la spoliation immobilière

Le nouvel article 4 de la loi n° 39-08 du Code des droits réels impose la forme écrite et authentique aux procurations spéciales immobilières. Ce changement concerne dans la pratique le transfert de droits réels sur des terrains nus, bâtis, lotissements et les biens en copropriété.

Dans le cas contraire (ex : procurations établies sous forme sous seing privé, dressés sous forme des formulaires proposés par les consulats), le document est considéré comme non-avenu.

La loi 33-18 se donne pour but d’unifier les peines relatives aux crimes de falsification pour tous les professionnels spécialisés dans l’élaboration des contrats (notaires, avocats et adouls).

La loi n°32-18 complète le Code de procédure pénale en conférant au parquet la prérogative d’ordonner des mesures conservatoires (ex : gel, interdiction de cession) pendant l’instruction de l’affaire que ce soit sur auto-saisine, requête des juges ou des parties au procès.

La loi 31-18 entérine la création d’un registre national électronique des mandats dont la gestion sera assurée par l’administration. À travers ce registre sont portés à la connaissance du public tous les mandats inscrits dans les registres des mandats des droits réels et tenus par les secrétaires greffiers des tribunaux de première instance.

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