Dans le cadre de l’exécution d’un contrat locatif, le propriétaire et le locataire peuvent être confrontés à des situations conflictuelles dues à la violation des clauses contractuelles par l’une ou l’autre des parties. Cette situation peut connaître plusieurs dénouements, notamment l’expulsion du locataire. Le cas échéant, quelle forme peut prendre l’expulsion ? Changer la serrure d’un appartement loué en fait-il partie ? C’est la loi qui répond le mieux à ces questions.
Changer la serrure d’un appartement loué : que dit la loi ?
À l’exception d’une clause résolutoire spéciale, tant que l’expulsion du locataire n’est pas prononcée par un juge, il jouit toujours de ses droits locatifs.
Conformément à l’article 7 de la loi de juillet 1989, le locataire a la jouissance exclusive du bien loué. À ce titre, sauf résiliation du contrat le liant au propriétaire, il est le seul maître des lieux. Donc, toute personne qui s’introduit dans son logement, y compris le propriétaire, peut être accusée de violation de domicile.
Ainsi, le propriétaire ne peut s’autoriser à changer la serrure du logement loué même au motif d’une procédure d’expulsion du locataire justifiée.
S’il se donne ce droit, le propriétaire s’expose à la rigueur du Code pénal en son article 226-4. Il dispose que : « l’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, hors les cas où la loi le permet, est punie d’un an d’emprisonnement et de 15 000 euros d’amende. »
Ces dispositions légales n’ont pas pour objectif de rendre intouchable le locataire. Leur but est de le protéger des dérives éventuelles du propriétaire. Toutefois, à côté des droits, en contrepartie, elles imposent aussi des obligations dont le non-respect peut motiver une expulsion du locataire.
Quels motifs peuvent conduire à l’expulsion du locataire ?
L’article 7 de la loi de juillet 1989 dispose entre autres que le locataire est obligé :
- « De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus… » ;
- « D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location… » ;
- « De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat… ».
À ces dispositions s’ajoutent d’autres prescriptions comme la sous-location illégale du logement. Un manquement à l’une de ces dispositions peut déclencher une procédure d’expulsion du locataire.
Que prévoit la loi dans une procédure d’expulsion du locataire ?
La démarche d’expulsion d’un locataire est conditionnée par les clauses du contrat locatif. Deux cas peuvent se présenter en règle générale.
Le contrat de location prévoit une clause résolutoire.
L’article 4 de la loi de juillet 1989 précise que : « sont réputées non-écrites, toute clause du bail… qui prévoient la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie… ».
La présence d’une clause résolutoire entraîne donc automatiquement l’expulsion du locataire en cas de manquement à l’une des obligations prévues par cet article et précisé(es) par les parties dans le contrat locatif.
Le contrat de location ne prévoit aucune clause résolutoire.
En l’absence de clause résolutoire, le propriétaire peut recourir à une succession d’outils graduels tels que :
- La mise en demeure du locataire (de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception) ;
- Le recours à un conciliateur de justice (se rendre au greffe du tribunal d’instance de la zone) ;
- L’envoi par huissier d’une assignation à comparaître : avant de prononcer l’expulsion du locataire, le juge étudie sa situation sociale et économique ;
- La délivrance d’un commandement de quitter les lieux : exécutable au maximum dans les deux mois qui suivent la date de réception du commandement. Ce délai peut exceptionnellement s’étendre jusqu’à trois ans en raison de la situation médicale ou familiale du locataire. Il faut aussi considérer la règle de la trêve hivernale qui suspend l’expulsion du locataire.
