La procédure d’expulsion locative
La procédure d’expulsion locative dure au minimum de six mois mais peut s’étendre sur plusieurs années. Pour se débarrasser d’un mauvais payeur, le propriétaire-bailleur doit en effet respecter certaines étapes. Durant cette procédure, les impayés continuent de s’accumuler et le propriétaire doit engager des frais supplémentaires pour déloger son locataire. Vendre un bien avec des loyers impayés est alors la meilleure solution pour éviter que la situation ne se prolonge.
Lorsque le bailleur constate des loyers impayés, il est en droit de faire appel au tiers qui s’est porté caution solidaire. Il devra alors assumer les loyers et charges à la place du locataire, à moins qu’il ne puisse à son tour pas régler les dettes locatives. Lorsqu’une garantie de type Visale a été souscrite, le propriétaire du logement loué devra faire appel à Action Logement. Cet organisme prend le relais en cas de défaillance.
Le recours à l’assureur en cas de garantie des loyers impayés est également possible. Cependant, lorsqu’aucune de ses solutions n’est possible, la procédure d’expulsion locative se poursuit.
Lorsque le locataire perçoit des allocations logement, le bailleur est en droit de signaler les impayés à la caisse. Cette dernière peut enclencher une procédure pour impayé. Dès lors qu’un impayé correspond à deux fois le loyer hors charges, elle peut demander aux deux parties de mettre en place un échéancier ou de trouver une solution amiable.
Procédure d’expulsion locative : la résiliation du bail locatif
La fin du bail peut être obtenue selon le contenu de ce contrat de location. La présence ou l’absence d’une clause résolutoire possède un impact direct sur la procédure de résiliation.
Lorsque le bail de location possède une clause résolutoire, l’expulsion de l’appartement sera nettement plus simple. En effet, elle permet la résiliation de plein droit en cas de non-paiement du loyer et des charges.
Le bailleur prend donc contact avec un huissier pour transmettre un commandement de payer rappelant les sommes dues. Le locataire dispose d’un délai de deux mois pour les régler ou faire appel à des aides. Il peut également demander un délai supplémentaire en s’adressant directement au juge.
A l’issue des délais de paiement consentis, aucune expulsion locative ne pourra être décidée si le locataire a réglé ses arriérés de loyer. Par contre, si des dettes sont toujours en cours, le propriétaire peut saisir le tribunal pour qu’il procède à la résiliation du bail et prononce l’expulsion.
Lorsque le bail ne possède pas de clause résolutoire, le propriétaire transmet une mise en demeure à son locataire de respecter ses obligations. Sans réponse de sa part, il peut faire appel à un huissier pour obtenir une assignation devant le tribunal puis une expulsion de logement.
Le tribunal juge ensuite si la faute justifie une expulsion du locataire. Des délais supplémentaires peuvent également être consentis si le juge estime que le règlement des dettes est possible. Dans le cas inverse, la résiliation du bail et l’expulsion du locataire seront prononcées. Suite à cette décision, le propriétaire, accompagné par un huissier, adresse un commandement de quitter les lieux. Ce procès-verbal fait état de la décision prise par le juge.
A compter de la réception de cette notification de quitter les lieux, le locataire dispose de deux mois pour rendre le logement. Toutefois, le juge peut accorder un délai supplémentaire entre 3 mois et 3 ans selon la situation du locataire. De plus, la trêve hivernale entre le 1er novembre et le 31 mars peut rallonger la procédure d’expulsion locative. Cette trêve hivernale peut être prolongée dans des circonstances particulières.
- Mise en demeure : Le propriétaire doit d’abord envoyer au locataire une mise en demeure de payer les loyers impayés, généralement par lettre recommandée avec accusé de réception.
- Commandement de payer : Si le locataire ne répond pas à la mise en demeure, le propriétaire peut alors faire signifier au locataire un commandement de payer les loyers impayés par un huissier de justice. Ce document donne au locataire un délai de deux mois pour régulariser sa situation.
- Assignation en justice : Si le locataire ne paie pas les loyers impayés dans le délai imparti par le commandement de payer, le propriétaire peut alors intenter une action en justice en déposant une assignation devant le tribunal compétent.
- Jugement d’expulsion : Si le tribunal constate que le locataire est en situation d’impayé, il peut prononcer un jugement d’expulsion, fixant un délai pour que le locataire quitte les lieux.
- Exécution de l’expulsion : Si le locataire ne quitte pas les lieux volontairement dans le délai fixé par le jugement d’expulsion, le propriétaire peut demander à un huissier de justice d’organiser l’expulsion forcée.
En France, il existe des situations dans lesquelles il peut être impossible ou très difficile d’expulser un locataire mauvais payeur. Ces situations peuvent inclure :
Application de la trêve hivernale : Pendant la période de la trêve hivernale, qui généralement s’étend du 1er novembre au 31 mars, les expulsions locatives sont suspendues sauf dans certaines situations spécifiques, notamment en cas de troubles de voisinage, d’occupation sans droit ni titre ou lorsque le logement est manifestement insalubre. Pendant cette période, même en cas d’impayés, il peut être impossible d’expulser un locataire.
Régularisation de la situation par le locataire : Si le locataire règle ses impayés avant l’expiration du délai fixé par le tribunal, le propriétaire pourrait ne pas être en mesure d’obtenir l’expulsion.
Situation de vulnérabilité du locataire : Si le locataire est considéré comme étant en situation de vulnérabilité, par exemple s’il est âgé, handicapé ou dans une situation précaire, le tribunal pourrait accorder des délais supplémentaires ou trouver d’autres solutions alternatives à l’expulsion.
Non-respect des règles de procédure : Si le propriétaire ne respecte pas les règles de procédure ou commet des erreurs dans le processus d’expulsion, cela pourrait entraîner le rejet de la demande d’expulsion par le tribunal.
Absence de motifs légaux suffisants : En l’absence de motifs légaux suffisants, tels que des loyers impayés confirmés ou d’autres violations graves du contrat de location, le tribunal pourrait refuser d’accorder l’expulsion.
