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Quels sont les droits du bailleur face à un locataire en surendettement ?

Lorsqu’un locataire se retrouve dans l’impossibilité de payer ses loyers dus, on dit qu’il est un locataire en surendettement. Il peut alors saisir la commission de surendettement en vue d’obtenir une protection judiciaire avant ou après la mise en œuvre d’une action en justice par son bailleur contre lui. Toutefois, en dépit de l’existence de cette protection, le bailleur peut faire valoir un certain nombre de droits.

En tant que bailleur, voici les démarches qu’il vous est possible d’entreprendre.

Quels sont les droits reconnus au bailleur face à son locataire surendetté ?

La commission de surendettement intervient sur saisine d’un locataire endetté vis-à-vis de son bailleur. C’est une intervention qui protège certes le locataire en surendettement, mais il faut une longue et périlleuse procédure pour l’effectivité de la protection. Afin de ne pas voir effacer la totalité de sa créance, le bailleur est autorisé pendant le déroulement de cette procédure à faire valoir ses droits. Ainsi :

  • Lorsque l’organe administratif prend des décisions qui accordent des délais de paiement, suspend ou efface une partie des dettes locatives, le bailleur peut introduire une action en contestation ;
  • Lorsque la commission rend une décision donnant lieu à une action qui a pour but de rétablir la situation personnelle du locataire en surendettement et par ricochet effacer ses dettes locatives, le bailleur est en droit de la contester ;
  • Lorsqu’intervient la liquidation judiciaire des biens du locataire en cause, le bailleur peut se faire rembourser ses loyers restés impayés jusque-là, et ce, en tant que créancier privilégié.

Quelles sont les limites à l’effacement partiel ou total des impayés du locataire surendetté vis-à-vis de son bailleur ?

Il est vrai que les décisions de la commission de surendettement profitent au locataire excessivement endetté à l’égard de son bailleur. Néanmoins, certaines dispositions légales obligent tout locataire en surendettement à s’acquitter de ses loyers.

Ainsi, quel que soit son niveau d’endettement, le locataire est légalement tenu de payer les loyers qui courent à compter de l’issue de cette procédure. Car, les mesures prises par la commission ne s’appliquent qu’à un type de loyers. Ce sont les impayés antérieurs à la recevabilité de la demande de protection effectuée par locataire surendetté.

Si le contrat de bail l’a prévu, le propriétaire est autorisé à récupérer sa créance locative auprès de la caution ; celle-ci s’étant engagée par écrit à payer le montant des loyers dus en cas de défaillance du locataire en surendettement. Par conséquent, l’effacement de la dette du locataire surendetté ne profite guère à sa caution.

De même, le propriétaire a la possibilité d’intenter une action en expulsion du locataire lorsque celui-ci est de mauvaise foi. Cette mesure lui permet de prévenir d’éventuels défauts de paiement des loyers volontairement organisés par ce même locataire.

La loi ELAN… que dit-elle sur l’expulsion et la résiliation du bail d’un locataire surendetté ?

Ici, il se pose la question de savoir si un bailleur a le droit d’expulser ou de résilier le bail qui le lie au locataire en surendettement. La loi ELAN répond par la négative tout en posant certaines conditions. En effet, les dispositions de la loi ELAN ont pour but de maintenir dans le logement loué le locataire surendetté, à condition qu’il soit de bonne foi. Ces dispositions préservent cependant les droits du bailleur.

La bonne foi du locataire signifie qu’il s’est acquitté du remboursement de ses impayés dans les délais de paiement fixés par la commission. Elle suppose également la reprise du paiement des loyers et charges par le locataire.

Le locataire en surendettement ayant régularisé sa situation vis-à-vis de son bailleur ne se verra plus expulsé par ce dernier. Et dans ces circonstances, les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail ne courent plus.

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