Un locataire qui ne paie pas son loyer ne respecte pas les conditions du contrat de bail qu’il a signé. Cette situation peut rapidement s’aggraver et placer le propriétaire dans une situation précaire. Nombreux sont les bailleurs concernés par ce problème. Si la situation ne peut pas se régler rapidement à l’amiable, la question devient alors inévitable : Combien de loyers impayés avant expulsion ?

Combien de loyers impayés avant expulsion ? Ce qu’il faut savoir

Voilà une question qui revient régulièrement dans les conflits de location. Si la réponse apportée à cette interrogation est déterminante, elle induit d’autres questions tout aussi importantes : quelles sont les modalités de règlement du conflit naissant entre les partenaires de la location ? Quelles sont les dispositions légales prévues en la matière ? À quelle autorité se référer pour arbitrer le conflit ?

Quand un loyer est-il qualifié d’impayé ?

La démarche d’expulsion du locataire est étroitement liée à la notion de « loyer impayé ». À compter de quinze (15) jours après la date contractuelle pour son paiement, si le loyer n’est pas payé, il peut être qualifié d’impayé.

Pour autant, le bailleur peut-il déjà expulser son locataire ? Non ! Toutefois, il peut légitimement enclencher les démarches suivantes pouvant conduire à terme à une procédure d’expulsion.

Envoyer une lettre de relance au locataire

Avant de considéré la question : Combien de loyers impayés avant expulsion ? Commencez par constater le retard de paiement du loyer, vous pouvez envoyer une lettre de relance. Ce document informe formellement le locataire de son irrégularité.

Avant l’enclenchement de la procédure d’expulsion du locataire, la lettre de relance montre la volonté manifeste du bailleur de tenter un règlement à l’amiable.

Il est important de garder une copie de cette lettre. Il s’agit d’une preuve de votre tentative pour parvenir à un règlement à l’amiable.

Envoyer une lettre de mise en demeure

Vous avez envoyé la lettre de relance sans succès. Dix (10) jours après, soit vingt-cinq (25) jours après le constat de l’impayé, faites parvenir au locataire une lettre de mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception.

Lors des démarches d’expulsion du locataire, ce document pourrait faire foi si les parties se retrouvaient devant un juge.

Recourir à un conciliateur

Jusque-là, vos démarches se sont avérées infructueuses. C’est le moment de recourir à un conciliateur de justice. Il aura à charge de trouver un accord pour parvenir au règlement des impayés, sans qu’il soit nécessaire d’engager une poursuite judiciaire.

Pour trouver un conciliateur de justice, vous pouvez vous rendre au greffe du tribunal couvrant la zone de situation du bien objet du litige. Son arbitrage peut éviter d’en arriver à l’expulsion du locataire.

Recourir au garant du locataire, à la GLI ou à la garantie visale

Les tentatives de règlement à l’amiable n’ont pas eu les effets escomptés ? Avant d’engager une poursuite judiciaire, il vous reste des solutions moins protocolaires qu’une action en justice :

Le garant du locataire : le garant du locataire est une personne qui porte la responsabilité de caution de recouvrement en cas d’impayés. Si le contrat le prévoit, faites appel à lui ;
La garantie loyer impayé (GLI) : si vous avez souscrit une assurance GLI, elle couvrira les impayés de votre locataire. Ceci vous permet de jouir de vos revenus locatifs d’ici l’expulsion du locataire ;
La garantie visale : si votre locataire dispose d’une garantie visale, au bout de 2 mois d’impayés, consécutivement à la lettre de relance, vous pouvez vous référer à Action Logement pour une procédure d’indemnisation.

Déclencher la procédure d’expulsion du locataire

Toutes vos démarches pour une solution conciliante ont été vaines. Vous n’avez d’autre choix que d’engager une procédure judiciaire avec pour effet la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Le règlement de la situation par la justice peut être long. Il comporte des étapes comme :

Le commandement de payer ;
L’assignation (les conditions d’expulsion du locataire sont soumises à la présence ou pas d’une clause résolutoire dans le contrat de bail) ;
La prise en compte de la trêve hivernale : il s’agit d’une période au cours de laquelle les procédures d’expulsion sont suspendues. Cette période s’étend du 1er novembre au 31 mars. C’est seulement au terme de celle-ci que l’expulsion du locataire peut être exécutée.

Combien de loyers impayés avant expulsion ? Quels recours pour les bailleurs ?

Vous pouvez lancer la procédure d’expulsion dès le deuxième mois consécutif d’impayé. Enclenchez la résiliation du bail via les trois recours indiqués ci-dessous :

Invoquer la clause résolutoire dès lors que cette dernière est inscrite dans le contrat de bail. Celle-ci permet de demander l’expulsion du locataire. Cela doit se faire auprès du juge du tribunal judiciaire dont dépend votre bien. Le juge prononce l’exécution de cette clause. Un huissier reçoit une assignation qu’il remet au locataire et à la préfecture. Les locataires ont deux mois pour quitter le bien.
Le recours de droit commun sert aux bailleurs n’ayant pas inclus de clause résolutoire dans leur contrat de bail. Le propriétaire doit saisir le tribunal judiciaire et prouver que le défaut de paiement. Le juge devra alors décider si le locataire peut régler les loyers ou non. S’il estime que c’est le cas, il accordera un délai supplémentaire au locataire pour payer. Dans le cas contraire, il prononcera alors une décision de rompre le contrat de bail. Laissant 2 mois au locataire pour vider les lieux.
Le congé pour motif légitime et sérieux constitue un recours pour permettre aux propriétaires de donner congé au locataire dans un délai de 6 mois.