Face à des difficultés financières, de nombreux propriétaires se tournent vers la vente à réméré, une solution qui promet de préserver leur patrimoine tout en débloquant des liquidités. Ce mécanisme, souvent perçu comme une bouée de sauvetage, permet au vendeur de conserver une faculté de rachat de son bien immobilier. Cependant, derrière cette apparente flexibilité se cachent des désavantages importants, tels que des décotes considérables sur la valeur du bien et des frais élevés. Découvrez en détail le fonctionnement de la vente à réméré, mais aussi ses limites, et explorez des alternatives, comme la vente à l’amiable, qui pourraient offrir des options plus avantageuses pour les propriétaires en difficulté.
En quoi consiste à la vente à réméré ?
La vente à réméré, également appelée vente avec faculté de rachat, est une opération juridique par laquelle un propriétaire vend un bien immobilier tout en conservant le droit de le racheter dans un délai convenu, généralement compris entre 6 mois et 5 ans.
Cette pratique, encadrée par les articles 1659 à 1673 du Code civil, est utilisée principalement pour résoudre des problèmes financiers tout en préservant la possibilité de récupérer son bien.
La vente en réméré permet à des propriétaires attachés à leur maison ou à leur appartement de se garder une possibilité de racheter leur bien, une fois leurs dettes épurées et après avoir reconstitué un apport numéraire. Toutefois, cette solution n’est pas idéale car elle sous-estime votre bien de 50 à 70% de sa valeur.
Fonctionnement de la vente à réméré
La vente initiale
- Le vendeur transfère la propriété du bien à un acheteur (souvent un investisseur) en contrepartie d’une somme d’argent.
- Cette somme est généralement très inférieure à la valeur marchande du bien, car l’acheteur prend un risque en offrant la faculté de rachat.
Faculté de rachat
- Le vendeur conserve un droit exclusif de racheter le bien dans un délai défini, en remboursant le prix de vente initial majoré des frais et intérêts convenus.
- Si le délai expire sans que le rachat ait été effectué, l’acheteur devient définitivement propriétaire.
Occupation du bien
- Le vendeur peut souvent continuer à occuper le bien, moyennant une indemnité d’occupation, qui n’est pas considérée comme un loyer.
Les avantages de la vente à réméré
- Solution de trésorerie temporaire : elle permet au propriétaire de mobiliser rapidement des liquidités pour rembourser des dettes, éviter une saisie immobilière ou financer un projet urgent.
- Préservation du patrimoine : contrairement à une vente définitive, le vendeur conserve une chance de récupérer son bien.
- Alternative aux crédits classiques : utile pour des propriétaires en situation de surendettement ou exclus des circuits bancaires traditionnels.
Les inconvénients de la vente à réméré
- Coût élevé : les frais d’indemnité d’occupation et d’intérêts peuvent rendre l’opération coûteuse.
- Perte définitive : si le vendeur n’est pas en mesure de racheter le bien dans le délai imparti, il le perd définitivement.
- Risques d’abus : la vente à réméré, mal encadrée ou mal comprise, peut être exploitée à des fins abusives par des investisseurs peu scrupuleux.
- Remboursement des frais de la vente payés par l’acquéreur à l’issue du délai (et non pas le seul prix prévu pour le rachat).
Exemple concret
Un propriétaire endetté risque de voir sa maison saisie. En vendant son bien à réméré pour 200 000 € (valeur réelle de 250 000 €), il obtient la trésorerie nécessaire pour solder ses dettes. Pendant les 12 mois suivants, il tente de trouver une solution financière pour racheter le bien à 200 000 €, plus les frais convenus. Si au bout de 12 mois il ne parvient pas à racheter le bien, il perd définitivement la propriété.
Encadrement juridique
Pour qu’une vente à réméré soit légalement valide, il faut que :
- La vente à réméré soit réalisée devant un notaire.
- Le délai pour exercer la faculté de rachat est strictement encadré par le contrat.
La vente avant saisie ou vente à l’amiable : l’alternative à la vente à réméré
Les deux cas de figure les plus fréquents dans le cas d’une vente à réméré sont :
- Des propriétaires endettés qui ne parviennent plus à rembourser leurs créances
- Un besoin urgent de liquidité face à un imprévu
Lorsqu’une procédure de saisie immobilière est en cours le temps presse et les propriétaires envisagent souvent la vente à réméré comme premier recours. Pourtant la vente en urgence avant saisie est une meilleure option. En effet, cette solution est plus avantageuse car la décote appliquée sur le bien sera moins forte que dans le cas d’une vente à réméré.
La vente avant saisie permet-elle de racheter son bien plus tard ?
Dans le cadre d’une vente avant saisie effectuée auprès de particulier, la possibilité de rachat n’est pas possible. En revanche, si vous vendez votre bien à ImmoComplexe, il est possible non seulement de :
- De vendre son bien pour recevoir des liquidités et épurer vos dettes
- Continuer à vivre dans votre bien moyennant un loyer, avec un contrat de location
- Racheter votre bien après un certain laps de temps convenu avec ImmoComplexe pour plus de souplesse.
Vous l’aurez compris la vente à l’amiable avant saisie avec ImmoComplexe vous permet de rester chez vous et de racheter votre bien quand vous le pourrez. C’est la raison pour laquelle cette solution est plus avantageuse que la vente à réméré.
